Le Démembrement
Préambule
Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes :
- L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus (Code civil, art. 578).
- La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.
Le démembrement entraîne également des conséquences fiscales.
Le droit de vente
Le droit de vente appartient au nu-propriétaire, mais il ne pourra l'exercer que sous réserve de l'accord de l'usufruitier.
Lors de la vente, l'usufruitier pourra être indemnisé de différentes façons.
- Il peut demander une somme d'argent correspondant à la valeur de son usufruit,
- Il peut accepter que son usufruit soit transféré sur un autre bien.
En cas de désaccord de l'usufruitier, le nu-propriétaire doit saisir le juge pour essayer d'avoir l'autorisation de vendre.
Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| A partir de 91 ans | 10% | 90% |
Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété ont une étroite relation entre elles dans la mesure où leurs cumuls représentent la valeur du bien en pleine propriété.
L'administration fiscale applique un barème pour évaluer les quotes-parts d'usufruit et de nue-propriété lors des donations et des successions. Elle est très simple, il suffit d'appliquer le barème fiscal, établi à partir de l'âge de l'usufruitier.
Barème prévu à l'article 69 du CGI
Fiscalité
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Les revenus locatifs :
Concernant l'usufruitier :
- Il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers.
- En cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Concernant le nu-propriétaire :
- Il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.
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Les plus values :
En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part. Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus value qu'elle a réalisée. Si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectué cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus value.
Conclusion :
Le démembrement peut donc être considéré comme une technique de défiscalisation intéressante mais qui nécessite une analyse patrimoniale approfondie de la situation de l'intéressé
