La SCI
Préambule
Outil de gestion de patrimoine indispensable, la SCI (Société Civile Immobilière) est généralement créée pour répondre à trois objectifs prioritaires :
- isoler un patrimoine par rapport à l’activité professionnelle
- éviter les conséquences de l’indivision
- et principalement, faciliter la transmission du patrimoine
Avantages
C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision.
Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales.
Inconvénients
Il est important de noter que les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres.
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets, il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (assemblée générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n'est pas sans conséquences en terme de coût et de gestion.
Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste.
Fiscalité
Les SCI sont des sociétés dites "fiscalement transparentes", c'est-à-dire que, sauf option pour l'Impôt sur les Sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition à proportion de leur participation au capital. Par exemple, l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées) et l'associé personne morale sera imposé d'après les règles BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
En cas de doute sur l’intérêt de la SCI pour votre projet, il est primordial de s’entourer de professionnels. Nous vous conseillerons utilement en fonction de vos objectifs et de votre situation particulière.
